房屋保險金額要足夠
房屋保險的主要作用，是在萬一房屋被火災或風災摧毀時，由保險公司負責重建。以前保險的保障金額是所謂「保證重建 (Guaranteed Replacement)，即不論任何情況，保險公司都會保證支付全部重建費用。可是，近年「保證重建」的保險只有小數公司提供，保費相當高。
一般房屋保險是提供所謂「伸展重建 (Extended Replacement)保障，它與「保證重建」的不同點，是它的賠償金額是有限制的，通常是保額之上再增加百分之十五至二十五，假如您房屋保險金額是二十萬元，而「伸展」的金額是20%，將來只要重建費用不超過二十四萬元，便是完全由保險公司賠償。假如重建費用超過這個金額，便要由業主自掏腰包了。
因此，有足夠的保障金額是很重要的。一般來說，保障金額主要視乎房屋面積，我建議每平尺用一百五十元作重建費用。請大家不要試圖省保費而故意將保險金額壓低，因為可能會得不償失。
兩類與房貸有關的保險
有兩種保險是與房屋貸款有關的，一種是「房屋抵押保險 (MORTGAGE INSURANCE)，另一種是「房屋貸款人壽保險 (MORTGAGE LIFE INSURANCE)。
前者是當您貸款時，假如頭款不足房價兩成，貸款機構便會要求您購買「房屋抵押保險」，作用是要在您萬一不能按時還款時，由保險公司對貸款機構賠償。除了幫助您獲得貸款之外，這種保險對貸款人沒有好處，但每月都要付一筆保險費用，所以許多時候寧願將貸款分為第一和第二貸款，去避免這個保險。
「房屋人壽保險」，又稱為「信用保險 (CREDIT INSURANCE)，通常您完成貸款手續後，便會有保險公司甚至銀行本身寄信給您，去游說您購買這種保險，賣點是萬一您離世，該保險便會將房屋貸款餘額一次還清。
雖然這個賣點表面很吸引，其實這是一個定期人壽保險(TERM LIFE)，但其保額是逐漸跟隨貸款金額減少的。通常這種保險的保費都比一般定期保險貴，所以還是直接購買定期人壽保險好了。
每兩星期付一半供款
大家貸款買屋或重新貸款之後，都可能會收到一封信，向您介紹「每月兩次付款計劃
(BI-WEEKLY MORTGAGE PAYMENT)，說參加這個計劃便可以自動將三十年貸款縮短超過五年，並且省下許多利息。參加這個計劃需要付幾百元手續費，以後每個月有些微月費。
這計劃的做法，是由一間與貸款銀行沒有關係的公司，每兩個星期在您銀行戶口扣起一半貸款供款，扣起兩次之後便代您將供款送入貸款銀行。的確參加這個計劃是可以幫助您加快還款，原因是一年有五十二個星期，每兩個星期扣起一半供款，便是扣二十六次，由於每次扣起一半，即一年內繳交十三次供款，而不是一般每個月供款一次，全年只交供款十二次。
但大家不必參加計劃，自己也可以每年多交一次供款，效果也完全一樣，還可以省下費用，也不用擔心每兩個星期要有足夠的存款在帳戶內。一個十萬元的貸款，年利率是六厘，分三十年還款利息共$115,800，比本金還要高。可是，只要每年多付一期供款，便可在24年9個月付情貸款，利息只有$92,200。
房屋貸款的「服務權」
在美國的房屋貸款，是分為貸款本身和「服務權 (Servicing Right)兩個部份。服務是指向借貸人士收取供款，以及辦理與還款有關的各項追收、行政或會計等事項。如果那貸款需要借貸人預先繳交地稅或保險，這些服務亦包括按時將預繳的金額繳交。很多時候房屋貸款是由一間銀行或政府機構提供，但是「服務權」就卻由另一間公司擁有。該公司本身可能並不是一間銀行，只是負責辦理服務的公司。這些服務公司是可以在收到還款裡，扣起一個預先訂立的費用，所以「服務權」本身是一個有價值的商品，是可以由一間公司，轉賣給另外一間公司的。
所以大家在辦理房屋貸款完畢之後，突然間會接到通知，要把供款寄到外州另外一間公司。有時在一兩年之後，又要改寄到另外一間公司，原因可能是「服務權」己經賣給其他公司。對消費者來說，辦理貸款完畢之後，很多時候碰到問題，都要與外州一間跟自己完全沒有來往的公司聯絡，往往都是造成一些不便。
小心購買「接收樓宇」
有些事情表面好似很簡單，但真正做起來一點不簡單。購買「接收樓宇
(FORECLOSED PROPERTY)便是如此 ― 許多人以為可以輕易以低價買入「接收樓宇」，然後裝修一下，便可以自住或賣出圖利。事實上，這門生意風險相當高。
「接收樓宇」的來源，通常是屋主因財務困難未能按時供款，被借貸機構追數。通常銀行在借貸人遲付三個月後，便會發出一份「不履行合約通知」(NOTICE OF DEFAULT)。九十天後仍未收到欠款，便會發出一份「拍賣通知 (NOTICE OF TRUSTEE SALE)，之後大約幾個星期後便會將房屋拍賣。
大多數參予競投者都是職業買家，他們不單經驗豐富，而且有充足的資金去以現金支付，一般小投資者是很難與職業買家競爭的。即使是職業買家，一不小心也會「陰溝裡翻船」。
第一個風險是與產權有關。買家可以從公眾記錄中，去查到該業主的欠款金額，但有些其它影響產權(TITLE)的問題，他不一定可以查出來；例如，物業可能有欠稅，或者有其他扣押權(LIEN)，將來都要新業主負責。有時，即使買家在產權報告上看到資料，也未必能完全了解該物業真正欠下多少貸款，一旦分析錯誤，便會損失慘重。
購買接收樓宇，除了產權風險之外，還有其他風險。
第一，購買者是無法預先檢查。在未完成拍賣前，房屋產權依然屬於現任業主，他絕不會容許競投者進入房屋去作檢查，所以買家只能從外表去估計修理費用，也很容易失預算。此外，房子既然要被債主拍賣，業主肯定不會悉心去維修房子，甚至可能故意破壞，故房子真正狀況往往比預期差。
第二，購買者無法作房屋貸款。由於買入「接收樓宇」後馬上要付現金，一般買家無法申請銀行貸款，因為申請過程要一段時間。要預先安排房屋貸款也有困難，因為銀行必定要有房屋估值書，既然無法對「接收樓宇」作檢查，估價師沒有辦法預先對房子作估值。
最後，收屋可能有困難。即使競投成功，也不一定可以馬上接收，尤其是假如住客是租客，「逐客過程
(EVICTION)可能相當長，而且要通過法庭辦理，花費可能不少。
總而言之，普通民眾不宜購買「接收樓宇」，即使買到手也未必是「平貨」。職業買家對市場情況較熟悉，對維修估計和成本控制也較有把握，普通買家一不留神，可能付出過高價錢。
買屋費用扣稅需知
大家購買新屋，房屋地產交易時的費用，能否在報稅時扣稅？
要決定能否扣稅，原來是要視乎有關費用屬於那些類別。而房屋地產交易時的費用可分為四大類。
第一類是貸款利息Point及物業稅，這些費用可放在Schedule A表格上抵扣稅。
第二類是房屋交易有關的費用，如Title、產權保險、律師費、產權登記費等，這些費用雖然不能在報稅時用來扣稅，但可以附加在房屋成本上，將來出售房屋時，可減低資金增值(Capital Gain)。不過現今自住房屋每人有二十五萬元資金增值免稅金額，所以加上房屋成本極可能是沒有作用的。
第三類費用是與申請房屋貸款有關的費用，如物業估值費、信用報告費、貸款手續費、銀行或貸款公司的審核費(Underwriting)、行政費 (Administration Fee)、文件費(Document Fee)等。這些與貸款有關的收費是不能扣稅，也不能加在房屋成本上，即在稅務上毫無作用。
最後一類費用是火險、地震保險、頭款低於兩成的私人房貸保險(PMI)，同樣不能扣稅及附加在房屋成本上。
幫助兒女購買房子
如今房地產價錢高企，子女大學畢業後開始上班，想要自己購置房子很不容易。有一些有能力的父母，可能願意在自己房子的淨值中借貸，去幫助他們提供首期款項。
父母應該用什麼方式去幫助子女呢？最簡單的方式當然是送錢給子女，讓他們用來買屋，房屋也只有子女的名字。這樣做要注意贈與稅例，假如贈與金額超過二萬二千元，便會產生贈與稅，但該贈與稅可利用遺產免稅金額去抵銷，每個人一生都可以贈與一百萬元。
另一個方式是將錢以低利率借貸子女，不過，稅例規定要有設立正式的借據，訂明利率與歸還條款。父母收到的利息要在報稅表上當為利息收入，但子女要將利息扣稅的話，該貸款必須以房屋作抵押，並要將借據向當地縣政府登記。此外，除非該筆款項在申請房屋貸款之前幾個月已經在子女帳戶，借貸機構可能要父母發出「贈與信」。
最後一個方式，是與子女合資購買房子，即父母亦成為業主和借貸人之一，這樣做便沒有借貸或贈與問題，但假如父母不住在該房子，將來賣出時部份資金增值沒有免稅金額。
美國稅制不單優待自主房子業主，對投資出租房屋也相當優惠。
扣稅優惠
租金收入本來是要課稅的收入，報稅時要填Schedule E表格，可是稅例允許所有與該物業有關的「普通」和「必需」費用，都可作扣稅用，以減少課稅收入。這些費用包括﹕貸款利息、物業稅、水電、保險、維修、廣告、管理，甚至業主開車到物業地點的費用。
除這些實際費用外，還有一樣重要的扣稅項目，就是折舊(Depreciation)。稅例容許業主，將房屋建築物成本，分二十七年半折舊，折舊費用加入扣稅費用內。舉個例，一間價值三十萬元的建築物，每年可有近一萬一千元的折舊費，與其他費用一起，可用作抵銷租金收入。
因此，很多業主所收的大部分甚至全部租金，都不用課稅。如果有些業主扣除費用後，帳面上出現虧蝕，稅例上稱為「被動虧蝕」(PASSIVE LOSS)，但業主「活躍地參與」出租事宜（例如選擇租客或決定租金金額），則該虧蝕便可獲得特別稅務優惠。如果業主當年總收入不超過十萬元，在二萬五千元以下的虧蝕，可以直接抵銷普通收入（例如工資），去減低稅金。即使總收入超過十萬元，但不超過十五萬元，仍可享受部分扣稅優惠。因收入過高而未扣稅的虧蝕，也不會浪費，因為將來賣出物業時，可用來減抵資金增值(Capital Gain)。
增值延稅與免稅
出租物業在增值後賣出，產生資金增值，要按增值稅率付稅。去年通過的稅務條例，將長期（持有期超過一年）最高資金增值稅率，減為百分之十五，比普通收入稅率低了不少。此外，假如願意繼續投資出租物業，可利用稅例第1031條，將原有物業交換另一價值相等或更高的出租物業。如果符合稅例要求的話，所有資金增值（連同應付稅的折舊）都可延稅。
近年房地產市場旺盛，許多投資者喜歡投資出租樓宇，令到要進行1031交換的投資者，有時找不到適合的投資物業作交換。由於1031交換稅例有非常嚴格的期限，包括一個四十五天訂立交換物業，和一百八十天要完成交換的要求，一旦未能符合這些期限，該1031交換便沒會失去將資金增值延稅的稅務優惠。
有些投資者會利用所謂「倒轉交換」(REVERSE EXCHANGE)，先找到適合的投資物業，才將手上的物業交換出去。這樣做不錯可以避免超過限期未能完成交換的問題，但做「倒轉交換」手續繁雜很多，費用也比較高。
另一個方法，是以TIC擁有權作為交換對象，TIC全名是TENANCY IN COMMON，是一種與他人共同擁有房地產投資的方法，現在已經被國稅局正式認可，作為1031交換的物業。用TIC作交換對象，好處是不必自己去找投資物業，而且物業不必再由自己去管理；而由TIC 都有職業管理公司代勞。此外，TIC大多數投資龐大或多項的的物業，可能有分散風險的好處。
但TIC缺點是您不再有自主權，而只是參加一個由他人管理的投資項目而已，所以作決定前一定要了解管理公司的歷史和物業前景。讀者要了解交換條例，可到本人理財網址參閱稅務一欄。辦理交換，必須與會計師或有經驗的地產專業人士商量。
多數住客都滿意業主
投資出租物業，其中一個頭痛的問題就是業主與租客之間的關係。業主若出租房屋給予一位不良及時常欠租的租客，這當然令人十分頭痛。相反來說，若租客向一位不合理或不負責任的業主租房子，亦會是十分麻煩。
然而業主與住客之間是否經常處於一個敵對的情況呢？政府人口統計處屬下等一個部門，最近發表了一個全國性的統計，顯示大多數的租客都對業主滿意。百分之六十八的租客，對房屋維修完全滿意。百分之七十七的租客稱，當需要施行重大的維修工作時，業主馬上就會辦理。百分之八十三的租客認為，有問題發生的時候，業主都能夠迅速地解決。從這一項統計看出，大多數投資出租物業的業主，都會花精神及時間，好好地管理他們的物業，並與租客建立一個良好的關係。
由於租金的收入是決定出租物業價值的主要因素之一，業主有好的租客，彼此之間建立一個好的關係，亦彼此尊重對方的權益，所謂和氣生財，其實對雙方都有好處。
租屋按金規例
若想租屋住，屋主通常會要求租客提供甚麼資料、及要求他們付多少按金？
根據加州民事法，屋主在考慮把房屋出租前，有權查問租客的工作收入、社安咭號碼、駕駛執照、甚至要求批準他去申領租客的信用紀錄，來了解他們過去與銀行的交易情況，有否破產等不良紀錄。
屋主同時有權問租客關於過去屋主的資料，讓他能聯絡對方，查看這位租客過去當住客的歷史。
加州民事法第1950.5條，亦給予屋主有權向租客收取不超過兩個月租金的按金，若連同家具出租的房屋，屋主就可以要求收取三個月租金的按金。
當租約期滿，屋主檢查了房屋，若有不屬於原來、或普通使用損耗的損毀，屋主是可以從租客按金中，扣起合理的維修費用。
至於屋主何時需要退還按金給租客？加州法例規定，屋主要在租客遷出後三個星期內退還按金，若要扣起部份按金，屋主必須以文字清楚列明。若屋主不按加州法例辦理，租客可以去小額錢債法庭提出控告，一旦勝訴，除了取回所有按金外，更可能有額外賠償。
業主應否參加租金補助計劃
聯邦政府對低收入家庭，提供一種租屋援助，稱為Section 8計劃，是由政府補貼部份租金，補助方式是由房屋與市區發展局(HUD)，將一些租金票據(Voucher)，發給一些合資格家庭，由他們去找一個願接受Section 8票據的出租物業。該物業的業主，必須先加入該項計劃，對他們而言，租屋給Section 8計劃住客的好處，就是不用擔心收不到租金，因為大部份租金都是由政府支付。
但參加Section 8計劃，對業主而言，有否短處或限制？事實上，有數項限制業主必須注意。
第一、要與政府部門打交道，物業要給政府檢查及批準，而且租金受政府管制，甚至出現租金比市場租值為低。
第二、與租客的合約上要列明，當要求租客遷出，必須具備合理的理由，並不能像一般租屋方法，不提供任何理由，只需三十日前通知住客遷出便可。
第三、剛開始時有大量的文件來往，有時最初數月的租金，可能要延後相當時間才收到。
所以業主在考慮是否加入Section 8計劃前，必須先衡量個人物業的情況。事實上，Section 8計劃是一個不錯的計劃；若參加後感到不滿意，是可以退出的。
業主不可以歧視租客
業主在租屋時，不可以有歧視行為。至於如何才屬於歧視行為？一些明顯的歧視行為，大家都知道是不合法。例如，選擇住客時考慮他們的種族、膚色、宗教信仰、國籍背景、性別、年齡、身體及精神狀況等，都屬於歧視行為。
在加州選擇租客，如果考慮他們的婚姻狀況、性取向、是否同性戀等，都屬於不合法。業主在選擇租客時，亦不能拒絕有小孩子的家庭，唯一例外是該房屋是專為老人而設立，這些老人房屋是指所有住客，都在六十二歲以上，或在主要城市的房屋，至少有七十個單位，而住客全部是五十五歲以上。
考慮身體有殘障的住客時，應特別小心，加州法例規定，業主要讓殘障人士具備同等享用住屋的權利，業主通常是需要對住客規則、制度、以及服務作出合理的遷就，並且不能拒絕殘障住客自己作一定的裝修，使生活更方便舒適。
至於歧視行為，包括不想租給某些住客時，便訛稱單位已出租，或對某些住客有額外要求或規則。但業主是可以選擇有良好信用的租客，並要求他們有基本的收入，不過有關條件必須一視同仁。
租借前要檢查清楚
大家去圖書館借書、去租車或租屋時，都應該看清楚所租借的物品，有否損毀情況。如果不看清楚，則將來可能要為有關物品的損毀狀況負責。
一位朋友去圖書館借書，發覺書中有部份地方損毀，但他並沒有向圖書館方面作出反映，當他還書時，便被圖書館方面要求賠償，最後要負上責任而感到吃虧。
租車的時候，應先繞著汽車走一圈，看清楚該汽車有否任何地方損毀，若有所發現，應立刻向租車公司反映。
租屋的時候，也應把房屋內、外部份看清楚，有否需要維修的項目，若有需要應立刻通知屋主。由於房屋內部設施並非新添置，一些家具都曾經被使用；當租客日後正常使用房屋內有關設施時，屋主是不能要求租客在正常情況使用下，要為日漸陳舊的設施負上責任。
為了要避免將來有所爭執，租客可以在入住前，利用照相機拍攝房屋各種情況，將來遷出時，亦把房屋的情況拍攝下來，這樣就可以避免很多問題的發生。
申請租屋要付費用嗎？
當大家申請租屋，通常都要填寫一份申請表，申請表上會問及大家各項個人資料，包括收入、職業、過往的住址等等。申請表最後一個部份，通常是要求大家同意業主去領取大家的個人信用紀錄，現時不少業主真的會去領取，而且他們有權拒絕租給一些有不良信用紀錄者、或信用不足的申請人。
至於收費方面，業主是有權向大家收取一項甄選費(Screening Fee)，用來支付他真正要付出的信用報告費用。根據加州民事法第1950.6條規定，甄選費用的最高收費不能超過三十元，亦不能超過業主真正付出的費用。此外，他一定是現時或短期內有吉屋出租，才能收取甄選費。當業主收取了甄選費後，是有責任向大家發回收據，證明他所付出的費用，而申請人是有權得到個人信用報告的副本。
如果大家過去信用紀錄有問題，應考慮事先向業主說明白，並作出合理的解釋，或提供其他有力資料，來證明自己是一個可靠的租客；這樣，總比業主取得信用報告後拒絕大家，然後才作出解釋為佳。
業主可以自由決定加租嗎？
假如大家租屋居住，與屋主訂有合約，租約中訂明了租金價值，則業主在租約期內是不可以加租；但是，如果業主在租約期內把物業出售，新業主一定要繼續遵守原來的租約，即不能在租約期內加租。
但如果租約期滿，又沒有與業主訂立新租約，則租約就會變成按月(Month-to-Month)，業主只要給予三十天的書面通知，就可以自由加租，甚至要求大家搬遷出去，而且無需提供任何理由。當然，如果當地市政府有訂立租務管制法案(Rent Control)，則要依法處理。
另一情況是，如果大家與業主不和，例如大家要求業主作出合理維修，或對房屋設施作出投訴，但並沒有違反租約，又按時交租；不過，業主可能覺得大家麻煩，而大幅度加租，或干脆要大家搬遷出去。根據加州民事法例第1942.5條，業主這種行為，可能是報復性或歧視性，都是屬於違法。如果業主在此情況中加租，大家應該準時繳交新租金，但同時間讓業主知道大家對新的租金不滿，然後與律師研究，業主加租，是否屬於報復性行為，由律師教大家如何保護作為租客的權利。
租客不交租如何處理
租客如果不交租，業主是可以循法律的途徑，要求租客搬走。這一個收屋行動，英文叫做Eviction。如果房屋的地點是有租務管制，例如三藩市、屋崙、洛杉磯等地區，業主更加要小心遵守當地的租務管制條例。有關條例包括收屋的行動是不可以用口頭通知，而是要以三日付租或搬走的通知書，填好之後直接交到租客手上。
如果三日之內租客不付款，亦不願搬出去，業主就要入稟法院，進行一項名為非法佔住(Unlawful Detainer)的訴訟，然後將傳票交到租客手上，租客收到傳票之後，只有五日的時間去答辯。如果過了日期還未答辯，業主就可以馬上向法院申請收屋；但假若租客答辯，便要排期上庭審訊，通常二十一日之內就可以開庭，然後法院就會作出判決。
這一種收屋的訴訟手續，通常都應該由租務律師來辦理。收費的情況是視乎租客有否答辯，不答辯而自動勝訴，收費當然是較低，數百元便可辦妥。但是如果要上庭審訊，那就會花上較多律師費。自己管理物業，而又懂得英語的業主，不妨自行學習如何處理，因為辦理這些手續，不一定要經過律師。
扣稅優惠
美國政府一向鼓勵民眾購買自住房屋，除了成立機構提供長達三十年固定利率貸款外，還給予各樣稅務優惠，難怪近七成美國人都擁有自住物業。
美國政府一向鼓勵民眾購買自住房屋，除了成立機構提供長達三十年固定利率貸款外，還給予各樣稅務優惠，難怪近七成美國人都擁有自住物業。
美國稅例容許納稅人，在報稅時利用「逐項扣減」(ITEMIZED DEDUCTION)方式，以房屋貸款利息去降低應繳稅的收入。此外，購屋貸款時付出之貸款費用（俗稱「點數(POINTS)」）及房屋物業稅，亦可用作扣稅。這些扣稅優惠，除了自住物業外，還可包括一棟「第二居所(SECOND HOME)」之貸款，該物業可以是「渡假房屋」或給予親屬居住。這兩所房屋的貸款金額，只要不超過一百萬元，利息和物業稅便可全部用於扣稅。
除了購買房屋的貸款利息可扣稅外，房屋淨值貸款(HOME EQUITY LOAN)或淨值信用額(EQUITY LINE OF CREDIT)，只要貸款金額不超過十萬元，利息也可作扣稅用。自住房屋貸款扣稅，還有一個獨特的優惠，即不必理會貸款的用途，即使貸款用作其他投資，甚至用在旅行或歸還信用卡欠款上，利息都一樣可以扣稅。
抵稅優惠
一九八四年，國會通過「房屋貸款抵稅證書」(MORTGAGE CREDIT CERTIFICATE)優惠，簡稱為MCC。此項優惠計劃，令借貸人將每年貸款利息的一部份，在報聯邦稅時作為一個抵稅額(Tax Credit)，去減低聯邦入息稅，抵稅金額通常是利息的百分之十五，直接在聯邦報稅表中抵減稅金，故這項優惠比上述扣稅優惠更有利。參加該項計劃者，家庭收入是不能超過某個金額，所購買的房屋也不能超過某個市值，應向貸款代理查詢該城市是否參加了該項計劃，試圖在辦理房屋貸款時，同時獲得抵稅證書。
頭款輔助
許多家庭都為頭款不足傷腦筋，其實，有些計劃可能對您有幫助。
首先，個別城市可能有不同優惠，幫助收入不高的家庭，達成購屋美夢，其中可能包括低息首期貸款等優惠，應向地產經紀或當地市政府查詢。
聯邦政府透過屬下機構，提供多項低頭款貸款計劃，頭款只需百分之三，信用記錄良好者，甚至不需要頭款也有可能得到貸款。除了聯邦政府機構之外，私人機構如GMAC，對新移民有特別的貸款計劃，其SETTLE AMERICA貸款，借貸人只需在美國工作起碼一年，也不需要有信用歷史，頭款要求也較寬鬆，有興趣者可到www.gmacmortgage.com ，或電1-877-941-4622查詢。
購買房地產，產權的具名方式是一項不可避免的決定，但大多數人都不大清楚各種產權擁有方式的分別，本文為您詳細講解。
「互繼共有權」JOINT TENANCY
與其他人(包括配偶)一同擁有房地產，需要選擇一個擁有權方式，這個方式對操作、稅務與及將來遺產承繼都有影響。
最簡單和流行的擁有方式，是俗稱為「生死契」的「互繼共有權」(JOINT TENANCY)，其特點是二人或以上共同擁有全部產權，互相有自動承繼權，即甲乙兩人共有，每個人算是擁有一半產權，甲去世後自動由乙全部承繼。請注意，即使甲在遺囑上訂明其擁有權由丙繼承，也是沒有效力的，因為必定是由乙以共有人(JOINT TENANT)身份承繼。假如物業由多位共有人擁有，最「長命」的一位將擁有全部產權。
「互繼共有權」的好處是簡便，承繼時無需通過法庭認證(PROBATE)，只要到郡記錄處去登記一份宣誓書(AFFIDAVIT)便可以了。不過，在稅務上「互繼共有權」有一個重大的弱點，與產業的「成本提升」有關。「成本提升」是在其中擁有人死亡後，稅例容許產業成本(COST BASIS)增加至死亡日之市場價值，對減低將來賣出時的「資金贈值收入」有直接作用。可惜，以「互繼共有權」擁有房地產，只有死者那一部份成本獲得「成本提升」，而不是整個物業的成本獲得提升。
部份「成本提升」有何壞處呢？對夫婦來說，有其他產權擁有方式，可以給予全部「成本提升」，相比之下，部份「成本提升」便相形見拙了。這個壞處在一些許久以前低價購買，如今已經大幅度增值的物業上更明顯，請看以下例子﹕
夫婦多年前買下一棟自住物業，成本只是十萬元，如今市值八十萬元，即增了值七十萬元。以「互繼共有權」方式擁有，配偶中第一人去世後，成本的一半獲得提升，「新成本」為45萬元(死者40萬元加未亡人5萬元)，假如未亡人在配偶過身那年以80萬元賣出，賺了35萬，還可以有50萬資金增值免稅額無需繳稅，可是，假如未亡人不在配偶過身當年賣出，便只有自身25萬免稅額，10萬元資金增值便要付稅。假如這對夫婦獲得全部成本提升，即在配偶過身後，該物業「新成本」增加為80萬，未亡人以後賣屋，市場價值即使增加至100萬元，也無需繳納任何稅款。
既然「互繼共有權」是由超過一人共同擁有，其中一位共有人可否以自行決定出售物業呢？答案是﹕不可以的。由於產權是由共有人一同擁有，通常要每一位共有人都同意，物業才能出售。假如其中一位共有人不合理地拒絕其他共有人出售物業的要求，便只有找律師到法庭進行「分隔訴訟」(PARTITION LAWSUIT)，去迫使共有人出售。
其中一位產權共有人可否私自出售或轉移屬於他自己的產權呢？答案是﹕可以的。共有人可以擅自(甚至靜靜地)轉換屬於他的產權，不必其他共有人同意。不過，一旦其中一位共有人轉移了產權，該物業的產權擁有方式不再是「互繼共有權」，而是自動變為另一種稱為「分別共有權」(TENANCY IN COMMON)方式，至此共同業主亦不再有自動繼承權，亦不能避免認證，舉例如下﹕
甲乙兩人本來以「互繼共有權」方式擁有物業，甲私下將自己產權轉移給丙，沒有通知乙。甲去世後，乙以為可以自動承繼物業產權，那時才發覺產權已經由「互繼共有權」變為「分別共有權」，乙不單不能自動承繼全部產權，還要與他可能不認識的丙成為「分別共有人」。
夫婦擁有產權方式
許多夫婦購買房地產時，都是用「互繼共有權」方式擁有，其實還有其他更有利的方式。「互繼共有權」的短處是物業成本只獲得部份「成本提升」，將來可能為未亡人帶來龐大的稅款。夫婦假如未有設立生前信托，最佳的擁有物業權方式，是COMMUNITY PROPERTY WITH RIGHT OF SURVIVORSHIP。這種產權方式只有夫婦可以使用，它集合了「互繼共有權」自動承繼與無需認證的好處，卻免除「部份成本提升」的壞處。換句話說，對沒有設立生前信托的夫婦，使用這種產權擁有方式最為理想，尤其是投資物業，在稅務上的優惠更可觀。
假如物業擁有人不是夫婦，而是兄弟姐妹甚至朋友合夥人，便不能以COMMUNITY PROPERTY 方式擁有產權；除了「互繼共有權」之外，還可以選擇「分別共有權(TENANCY IN COMMON)。這種方式的特點，是擁有人各自擁有和控制屬於自己的產權，該產權不一定要與其他擁有人平分，例如，甲可以擁有兩成，乙擁有五成，丙擁有三成。甲完全操控自己擁有的兩成產權，不單可以自行出售，將來過身後不會自動由乙和丙承繼，而是按本身遺產指示去決定承繼權。對一般非夫婦的共同投資者來說，「分別共有權」往往比「互繼共有權」更合適。
但「分別共有權」是不能避免認證的，除非共有權本身是以生前信托人名義擁有。按以上例子，假如甲已經成立生前信托，並且屬於甲的兩成產權是以信托人身份擁有，甲過身後，該兩成產權便按生前信托條款辦理，不必認證。可是，假如甲沒有成立生前信托（即使已經設立遺囑），或者成立了信托卻沒有以信托人身份擁有產權，卻由自己直接擁有，將來仍要通過認證才可由後人承繼。
「分別共有權」由於每個擁有人分別控制自己的擁有權，其中一人過身，對其他擁有人的產權及成本價值沒有影響。但他本人所擁有的產權，由後人承繼後，便會升到死亡時之市場價值，故「分別共有權」擁有人各自有不同的成本，互相不受影響。
即使「分別共有權」由共有人各自操控自己產權，也免不了與其他共有人共進退，例如，物業要裝修甚至出售，都需要共有人共同決定，尤其是要出售整棟物業，更非全體共有人同意不可。這種產權方式其實是與他人合夥做生意無異，最好彼此有書面協議，訂明給予彼此首先購買共有人擁有權的權利，和其他有關共同管理與分帳的協議，以避免將來有爭議。
夫婦最佳的產權擁有方式，當然是預先設立生前信托，然後由夫婦以信托人身份擁有。這種做法，可讓未亡人得到全部成本提升，而且可以避免認證，還可透過將來成立「繞道信托」(BY PASS TRUST)去保留夫婦各自的遺產免稅額。對家中有未成年子女的夫婦，信托更可解決萬一夫婦同時離世時子女監護權的問題。所以我建議擁有房地產的夫婦，應該花些少費用和時間設立生前信托。
最後一提，許多老年夫婦急於在生前將產權轉給子女，這樣做可能有嚴重的後遺症，除了將來要子女同意才可以出售之外，還將您過去的成本轉移子女，令他們失去「成本提升」的優惠，可能會在出售時產生龐大的稅款。
父母將產權贈與子女
許多年長父母喜歡預先將房屋產權轉移子女，其中包括將子女名字加上屋契上，即父母與子女成為共同產權擁有人，亦有些父母索性將產權全部送給子女。
產權轉移的手續相當簡單，只要將一份「轉名契」(QUIT CLAIM DEED)填好，由地保官(NOTARY PUBLIC)見證簽名，然後到郡政府登記便完成了。在加州父母與子女之間的產權轉移，不會導致地價重估(但必須遞交豁免申請表)。禮物稅(GIFT TAX)也可以輕易和合法地避免，只要填寫國稅局第709號表格，便可預先利用最高一百萬元之個人遺產免稅額去抵銷贈與稅。
但在很多情況下，父母在生時將產權轉移子女是不智的。首先，與子女共同擁有產權，將來賣出時子女亦必須同意。但最大的問題，是可能會產生大量資金增值稅(CAPITAL GAIN TAX)，尤其是成本很低和出租的物業。
原來子女接受贈與時，亦同時接受了產業原來的成本。假如子女自己有住宅，這個物業不屬於自住，出售時產生了大筆資金增值，便要繳納資金贈值稅。較聰明的做法，是繼續由父母以生前信托之信托人擁有產權，將來離世才由子女承繼產權，到時全部成本獲得提升至市場價值，出售時極可能免付任何資金贈值稅。
可是，在三種特殊情況下，父母仍在時將產權轉移子女可能有好處。第一，有些父母準備將來要申請政府醫療福利(MEDI-CAL)，亦即俗稱為「白卡」，為了避免政府將來要求後人出售物業償還政府 (ESTATE RECOVERY），便提早將產權轉移。目前加州的「回看期(LOOK BACK PERIOD)是三十個月。這種避免償還的手法雖非違法，但卻有些道德上的爭議，不在本文討論範圍。
第二種情況，是子女與父母同住，房子的資金增值超過五十萬元，假如產權只由父母二人擁有，賣出時超出五十萬元之增值便要付收入稅，為了增加資金增值免稅額，可以考慮在賣屋前起碼兩年，將子女名字加到屋契上，只要子女符合兩年擁有權和兩年作主要住宅的規定，每一位共同產權擁有人都二十五萬元免稅金額。
第三種情況更罕有，是父母的資產淨值預料將超越遺產免稅額，預先將資產以今日市值贈與子女，資產以後升值也不會增加遺產稅。
非房屋產權轉移
一旦將子女名字加入房地產產權，便已經完成了贈與手續；可是，其他非房地產資產(如﹕銀行帳戶、股票帳戶，儲蓄債券等)即使加入子女為共同擁有人，也未算為贈與。換句話說，房地產產權轉移與銀行或股票帳戶擁有權轉移的規則不同。
在稅例上，產權轉移手續必須完成才算是贈與，假如只將子女名字加上銀行或股票帳戶，父母卻依然保留帳戶擁有權和提取權，產權轉移手續便未算完成，即仍然沒有作贈與。假如父母不幸離世，該資產依然歸入遺產範圍內。
什麼時候產權轉移手續才算完成呢？答案是﹕當子女從帳戶內作提取時，贈與才算完成。
有些老人家只有銀行或股票帳戶，為了方便將來子女承繼，亦考慮到萬一自己不能處理帳戶時，可馬上由子女代勞，於是將子女加入帳戶，這樣做不產生贈與，也沒有任何稅務麻煩，但要注意的，就是子女可隨時從帳戶中作提取，不必通知父母，也不必父母同意。
「預先合格」與「預先批準」有別
打算買屋的朋友，通常還未去找屋之前，都應該先到貸款機構去詢問一下貸款條件，順便進行預先批核。
預先批核分成兩種，第一種是「預先合格(PREQUALIFICATION)，第二種是「預先批準(PREAPPROVAL)。兩者是很不同的。
「預先合格」是一個比較簡單的過程，貸款機構只要求您供給基本的個人財務資料，包括您的收入與債務，然後為您計算出您可以獲得的貸款金額。貸款機構並不要求您提供收入證明，也不會去查證，甚至連您的信用報告也不會去索取。因此，貸款機構發出的「預先合格」信件，只是很初步的顯示您可能獲得的貸款金額。
「預先批準」要求比較嚴格，不單您要提供個人財務資料，貸款機構也會作一定的查證，包括分析您的信用報告，然後按您準備使用的貸款項目，給您一個相當確實的貸款金額。將來只要您的財務情況沒有重大改變，都應該可以順利獲得貸款。
做這步功夫，主要是給自己一個貸款金額範圍，也給賣家一個安心，所以我建議您爭取效用較高的「預先批準」。
查閱自己信用評分
生活在美國，每個人都有自己信用記錄，包括過去貸款還款、破產欠稅等資料，由三家主要信用記錄公司收集。當您向銀行申請信用卡或貸款，甚至找尋工作和申請租屋時，都可能被查驗信用記錄。
由於銀行要處理大量貸款申請個案，多不願意花費時間去詳細分析每個申請人的信用報告，往往要求貸款人信用評分(Credit Score)超過某一數字，才會進一步考慮申請。
最常用的信用評分系統叫FICO，三家信用記錄公司都採用，但由於每家公司的信用資料都可能不同，同一個人的評分都會有少許差別。一般分數由三百六十五分至八百四十分之間。超過六百六十分，已被視為良好記錄，低於過六百分，便算為不太理想，不過每家銀行的衡量標準不一樣，所以不能一概而論。FICO分數過去是不公開的，但現今大家可以直接向FICO訂購，在互聯網上即時查閱自己在三家信用記錄公司的評分，並同時取得信用報告。報告上詳細分析您信用評分內容，與及增加評分的方法，您可以利用其「評分模擬系統」(Score Simulator)去計算每一個方法可為您增加評分之數目。該網址為www.myfico.com。大家不妨在申請信貸前先查閱自己信用報告與評分。
為新僑設的信用評分
由於缺乏信用歷史，一向新移民、低收入家庭或年青人都不容易取得貸款或信用卡，傳統的信用評分系統無法為他們計算出評分。但因為他們取不到信用卡或貸款，便無從開始建立信用記錄，所以是一個惡性循環。估計全美有超過五千萬人因信用記錄不足，而沒有信用評分。
全國最大的信用評分機構FAIR ISSAC，最近宣布一項新的計算評分方法，是特為這類缺乏一般信用記錄的人士而設。它會用一些「非傳統」的資料，例如﹕銀行帳戶資料、公司分期付款還款記錄等。將來還會加上交付租金記錄等其他資料。FAIR ISSAC利用這些資料，提供信用評分，分數也是由150至950。目前該評分只供應商家，暫時消費者自己未能查閱，但短期內會開放給一般消費者。估計五千萬沒有信用評分的人當中，有二千五百萬人會因此獲得信用評分，對信用卡公司來說，能夠大量增加信用卡客戶當然是個好消息，對新移民讀者也是個好消息。要查閱該信用評分資料，可到www.myfico.com，然後進入BUSINESS SOLUTION。
如何取得免費信用報告
西部十三個州的居民在零四年十二月開始，每十二個月可以免費取得一份自己的信用報告，是包括三家信用記錄公司的資料。現在有關部門已經宣布要求信用報告的聯絡資料。
最方便是利用互聯網申請，網址是www.annualcreditreport.com ，亦可以打電話申請，電話號碼是1-877-322-8228，用郵件索取可先到以上網址下載申請表，然後寄到﹕Annual Credit Report Request Service, P.O. Box 105281, Atlanta, GA 30348-5281，十五天後便會收到信用報告。
索取報告時，您需要供給姓名、出生日期、社安卡號碼、現今地址。假如您在過去兩年曾搬家，便要供給過去地址。在網上索取的話，會被問及需要那一家信用記錄公司的報告，您是可以要求全部三家記錄公司的報告，之後您會自動被帶到那家公司的網址，上面會要求您回答一些與您個人信貸有關的問題，以確定您的身份，然後您便可直接在網上看到信用報告。
在要求信用報告的過程中，您可能被要求考慮購買一些與審查信用記錄有關的服務，這個免費的報告當然會令信用記錄公司生意減少，所以它們會用盡辦法向您促銷其他要收費的產品，請大家留意。
信用評分與利率的關系
信用評分(Credit Scores )反映了信貸風險(Credit Risk)，所以有些銀行對不同信用評分的客戶，給予不同的利率。最為貸款機構使用的信用評分系統，簡稱為FICO，它的網址上顯示了信用評分對利率的影響﹕信用評分在七百二十分以上，信貸利率最低，目前三十年固定貸款利率為六點二；可是，假如信用評分只有六百二十點，利率便高達八厘。不過，目前即使借貸機構加高了利率或費用，都無須通知貸款申請人。
布殊總統去年十二月簽署的「公平與準確信用法案」，其中一項內容，是規定借貸機構如果因信用評分問題，而要將貸款利率或費用加高，必須通知貸款申請人。
這項新例的目的，是讓消費者更了解自己得到的貸款利率。假如知道利率因信用評分較差而增高，便可以取自己的信用報告檢查一下，然後如果報告上的資料有錯漏，便可以及早更正。有些朋友也許會考慮先設法將自己評分調高，才去申請借貸。
你可以借到多少房屋貸款？
準備到銀行作房屋貸款時，如何知道自己可以借到多少錢呢？銀行借出貸款給客戶，當然先衡量借款人的還款能力。銀行首先計算第一個還款能力的比例，就是按借貸人交稅前的收入，來計算住屋費用的比例。
所謂住屋費用，是包括PITI四個金額。P是本金還款、I是利息、T是物業稅、I是保險。收入越高，能夠負擔的PITI金額便越高，借到的貸款金額便越高。通常銀行要求比例是百分之二十八至三十三之間，即如果稅前收入是每月三千元，PITI的金額便不能超過三份之一，即一千元；當減去物業稅及保險，便是每個月可以還款的金額。然後按貸款的利率，就可以計算出可以借到的貸款金額。
除了以上住屋費用比例外，銀行也會考慮全部債務的還款比例，就是PITI費用外，尚要加上其他債務還款金額；有關比例通常是不會超過四成。
除了上述兩個比例外，銀行也會考慮大家的頭款及信貸紀錄。所以，在大家尚未找屋前，最好先找銀行或貸款經紀，來計算可以借到的金額，然後發出一封預先批核信。
應該用「雙重代表」嗎？
有意購買屋者，最好有一位經紀作自己的代表，若賣方已有一位經紀，而買方與該經紀接觸時覺得相當投契，那麼買方是否可以與賣方一起共用同一位經紀？
當買方同時任用賣方的經紀代表自己，這位經紀便稱為「雙重代表」
(Dual Agent)。如果買方願意接受該經紀作為雙方代表，便屬於是合法，但該代表必須準備一份DA-11表格，在表格上列明他是雙重代表，他有責任為買賣雙方盡力服務；當買方簽了DA-11表格，他的代表性便生效。
至於「雙重代表」對買賣雙方是否一件好事，在買賣雙方議價或談論其他條件時，這位雙重身份代表，究竟是站在賣方利益立場、或買方利益立場？例如，賣方叫價四十萬元，但卻告訴Agent知道，即使三十五萬元也會出售；而買方討價還價時，會向這位Agent查詢，還價三十八萬元是否恰當；在此種情況中，這位代表會如何回應？因為不論他如何回答，都會偏向其中一方，他只能保持中立，甚麼話都不說，但這樣又變成沒有盡力幫助買方。由於他的佣金是由賣方支付，大多數「雙重代表」都會偏向賣方，而且賣價越高，他的佣金也越高。
明白此道理，大家就知道「雙重代表」，通常是對買家不利，正如一個人不可以服事兩個主人一樣，所以買屋時最好避免使用「雙重代表」。
賣屋找代理的建議
一般人賣屋時，都會找一位地產代理幫忙，這位代理對大家賣屋是否順利，是有很大影響。所以找到一位好的代理，是相當重要。至於如何尋找一位好代理，就是先在住屋所在地區內尋找。通常每個Agent都有他們熟識的地區，應盡量找當地的代理，例如留意區內最常見的代理名稱；或向鄰居查詢，由他們介紹所用過而覺得好的代理。
最好先找兩、三個代理，然後與他們逐一見面商談。這個過程一如僱主聘用員工前的見工問話情況一樣。當與代理見面時，應問及他們擔任代理多久，過去一兩年在該地區內賣出了多少房屋，目前手上仍有多少Listing，他將來如何協助你賣屋，包括花多少時間作Open House，用甚麼方法來作廣告宣傳，更應問及他對區內房地產意見，你的房屋售價應是多少？最重要是由他解釋因何訂出此價目。
不過，大家未必要任用那位給予價格最高的代理，最重要是價格要合理。最後，你以後的一段日子，都要與該代理合作，你一定要覺得可以與他相處，亦都要考慮與他是否合拍。
選擇地點
「地點」是選擇物業最重要的考慮因素，直接影響將來房子升值的空間。物業所在地區的中小學學校的成績尤其重要，應該向房屋代理查詢，互聯網上有一個網址 www.greatschools.com 可為您提供詳細資料。此外，要了解該區的治安情況，可向警察局查詢資料。選擇房子，還要了解周圍鄰居環境，最好是在不同時間親自到當地觀察，以確定是否適合本身家庭。
選好房子後，在買賣仍未正式成交這段時間，有不少需要辦理的事情，包括向貸款機構遞交申請文件，和找職業房屋檢驗師檢查房子。這些細節，房地產代理都應該為您作提點。
AS IS 賣屋依然有責任風險
房地產市場旺盛的時候，一些賣主會要求所謂「AS IS
條款，用意是賣主對該物業不提供任何保證，買主要小心檢查物業情況，自行負擔風險。這種AS IS 賣屋條款，是否真的讓賣主不用對物業承擔任何負責，讓所有風險都由買主承擔呢？
原來所謂AS IS，並不代表賣家主可以完全不負擔任何責任，大多數州都有立例，規定住宅物業買賣即使是用AS IS條款，賣主依然有責任將房屋的「已知狀況」或問題，向買家報告清楚，負責的地產經紀都會幫助賣主，利用特定的表格文件，詳細地將需要申明的問題記錄下來交給買家。假如賣主知情不報，隱瞞房屋本身缺點和問題，即使合約訂明為AS IS，賣主依然會有法律責任。
為了令自己了解房屋是否有問題，和確保買賣過程順利，賣主都應該考慮在賣屋前，預先找專業檢查員檢查物業情況，包括檢查白蟻。從買主的角度來說，即使賣主已經提供檢查報告，都應該自己再找專業人士檢查房屋，尤其是以AS IS方式交易，更應自己檢查清楚。
千萬不要忽略房屋檢查
大家所購買的房屋，可能是一生中最大的投資，所以即使看到一所很喜歡的房屋，也要找職業驗樓師(Home Inspector)來檢驗清楚，才決定是否成交。
買賣房屋的合約當中，買家有權提出一項要求，就是先由職業驗樓師作檢驗，這個條款稱為Contingency。較早前地產市道狂熱，一些買家為了爭取買到房屋，寧願放棄Contingency權利，結果是相當吃虧。
在加州，驗樓師是無需具備專業執照，但他們有一個協會，稱為美國驗樓師協會；此外，也有一個加州房地產檢驗協會，大家可以上網址查詢他們的會員，網址分別是：www.ashi.org及www.creia.com
驗樓師應為客戶將全間屋，從地基到屋頂，由外至內檢驗清楚，報告中應具備房屋結構，各種機械如冷暖氣、熱水爐、水電系統等；若有問題，報告會列出修理費用，大家便應與賣主商討，究竟由那一方負擔有關維修費用。
除了由驗樓師檢查外，因為美國的房屋以木材建造，應找專家檢查白蟻情況，若房屋被白蟻損毀，就要修理及滅蟻，然後取回一份Termite Clearance證書。一些貸款銀行規定必須有這份證書，才願意作出貸款。
查清楚「業主聯會」
最近一位朋友買了一個「共渡」，成交之後不久，發覺「業主聯會
(Homeowners Association)原來早已通過，每一戶都要將窗門更換，費用達到四萬元。這位朋友原來是向熟人購買這個物業，因此事先沒有小心查清楚。
過去五年新建的房屋，八成有設立「業主聯會」。這個組織根據「條約與限制
(CC&R)賦予的權力，執行各樣規則，通常包括﹕是否可養小動物、房子外牆顏色，是否可以有天線、加建工程等。好處是房屋外貌與維修都有準則，但是壞處是個別業主喪失部分自主權。
購買有「業主聯會」的物業，事先要查清楚聯會的規則和月費，並取得聯會的開會記錄(Minutes)，看清楚面對什麼問題。此外，也要查清楚聯會財政狀況，通常健康的聯會大部分業主都按時繳交月費，聯會儲備起碼是月費的兩至四成。
上述這位朋友如果事先有查一下聯會開會記錄，一定會發覺將要花這筆費用，現在即使以「故意隱瞞」理由找律師控告前業主，也未必可以取回公道，起碼要花一大筆律師費。
「共渡」貸款要注意出租比率
由於房地產價錢大幅上升，許多人喜歡購買「共渡」(CONDO)；通常一個CONDO區內有幾十家甚至幾百家住戶，在辦理購屋貸款時，有時會遇到一個情況，就是貸款銀行拒絕提供貸款，或將利率提高，原因是該區內太多CONDO是出租物業。
原來聯邦政府的貸款機構，包括FANNIE MAE 和FREDDIE MAC，都有規定同一個區內的CONDO不可超過30%是出租的。由於大部份固定利率房屋貸款都是由聯邦政府的貸款機構提供，這個出租比率限制對購買CONDO的朋友相當重要。
即使出租比率低於30%，有些銀行在出租比率超過25%已經要增高利率，因為恐怕將來貸款賣不出去，加上太多投資者業主，可能將來不肯增加月費去作維修，令區內CONDO價值下降。歷史證明，出租率高的CONDO區銀行要接收(FORECLOSE)的機會較高，所以銀行認為這類貸款風險比較高。
大家購買CONDO之前，都應該向業主聯會查清楚出租比率，假如超過10%是出租的話，便要小心考慮。
在選擇好房子後，便要開始辦理貸款。您可以回到發出「預先批準信」的機構，您亦可以選擇其他機構。有些人喜歡自己向銀行申請貸款，但最好到幾家銀行去查一下貸款條件。比較方便的是聘用貸款經紀，但最好是由朋友介紹相熟的經紀。由於買屋有規定成交日，貸款必須在一段時間內完成，故聘用信得過的經紀是很重要的。
房屋貸款經紀與銀行的分別
大家借錢買屋，或為房屋貸款作重貸時，都要找一間貸款機構來辦理。與房貸有關三種機構的英文名稱，都是以「B」字作開端。
第一是房貸經紀(Mortgage Broker)、第二是房貸銀行(Mortgage Bank)、第三是一般銀行(Banks) 。
至於三者之間有那些分別？有那些長短處？原來房貸經紀本身並非貸款機構，但它與多家銀行或貸款機構有聯繫，好處是可以在不同貸款機構當中，為客戶找到適合的貸款；而壞處是有小部份經紀，經營手法有問題，可能手續費高昂，甚或最後做不成貸款。所以用房貸經紀前，最好先諮詢用過的人，確定該公司是誠實及做事妥當。房貸銀行本身是貸款機構，但他們做完貸款後，便會百分之一百將有關貸款賣給其他投資者或政府，令客戶將來與他們沒有業務上關係。房貸銀行的好處是可能產品較多元化，而且他們只做房屋貸款，通常都相當專業。
普通銀行或儲貸會，當然會提供房屋貸款，有時他們會把有關貸款賣出，但也有可能將貸款留在銀行內。所以，當他們要推廣某類貸款時，會把申請條件變得靈活；但缺點是只有他們自己銀行的產品，令客戶選擇的機會減少。
做房貸時不要報假資料
申請房屋貸款當然要提供各樣的個人財務資料，包括收入、資產、債務等。即使該貸款是所謂不查核收入的貸款，大家亦需要填寫收入資料。有一些貸款申請人為了得到貸款，或者有一些貸款經紀，希望可以幫助客戶成功申請貸款，就會在貸款申請表上填寫虛假資料，包括誇大收入、隱瞞債務、虛報頭款來源，或者將出租物業報為自住等。有一些不良經紀，還替申請人提供假的收入證明。
在辦理房貸的時候提供虛假的資料，是可能有嚴重的後果，這些的後果是需要由貸款申請人來承擔。由於銀行存款是由聯邦政府保證，任何欺騙銀行的行為，都會涉及聯邦法例。被發現虛報資料，銀行是有權要求馬上清還貸款，甚至會被民事或刑事起訴。
有些銀行會在貸款的時候，要求申請人填寫一分稅局第4506號表格，這一分表格是授權銀行向國稅局拿取申請人過去的報稅記錄，來與申請人在申請表上所填寫的收入作比較。雖然銀行未必一定會拿取申請人的記錄，但是若申請人虛報收入資料，是有可能會被發覺。所以最好在申請貸款時，要如事實報上。
「小額」與「大額」房屋貸款
八成以上房屋貸款其實都是由聯邦政府屬下貸款機構借出，銀行多是作中介角色，以上「小額」金額便是由政府規定，只有「小額」貸款才能賣給政府，「大額」貸款要由銀行自行保留，或賣給私人投資機構。「小額」貸款利息由於有聯邦政府作後盾，利率比較低，比其他所謂「大額房屋貸款」(JUMBO LOAN)低0.25-0.5%，甚至可以三十年固定不變。但是，「小額」貸款批核比較嚴格，尤其在「收入證明」和「頭款來源」方面，都有清楚規定。「大額」貸款批核較有靈活性，但較難取得優惠的固定利率。
「小額貸款」最高金額每年都會稍為提高， 假如貸款金額稍微超過「小額貸款」限額的話，貸款人可以考慮將貸款分為兩個貸款，第一貸款不超過以上限額，第二貸款就是淨值貸款。即使第二貸款利率稍高，整體來說平均利息支出可能比一個「大額貸款」為低。
將房屋貸款一分為二(Piggy-Back Loan)
以前做房屋貸款，通常只能借到屋價的八成，而現在則只要有百分之三的頭款，便有可能借到高達屋價百分之九十七的貸款。但當借款超過屋價的八成，貸款機構一般都規定大家要買一種叫做私人貸款保險(PMI)，保費最少是貸款金額的半個百分點，即借二十萬貸款，PMI的保費一年就要一千多元以上。
要避免PMI，借款又要超過屋價的八成，就要考慮將貸款一分為二，分成第一及第二貸款。第一貸款不超過八成，就避免了PMI，而其餘的貸款金額，就採用一個第二貸款方式，就沒有PMI。可是，第二貸款的利息，當然會比第一貸款為高。
究竟用一個貸款而買PMI、或多付利息而分為兩個貸款避免PMI，那一種有利？就必須計算後才能作出決定。分開兩個貸款，如果第二貸款所要多付的利息，是比PMI的保費為低，當然是分開兩個貸款有利；何況利息是可以減稅，但PMI保費卻不能減稅。
百分之百的房屋貸款
有些股票經紀行為客戶提供「百分之百」的房屋貸款，完全不需要頭款，而是由經紀行用股票帳戶內的投資項目作抵押，給予貸款，然後再按房屋價值借出房屋抵押貸款。兩個貸款加起來是房價的百分之一百。
這樣做的好處是可以免頭款，亦可以避免要購買「私人抵押保險(PMI)。此外，用投資項目作抵押的貸款，利率是浮動的，目前比固定利率低。
可是，這種貸款的風險不可被忽略，由於投資價值會有波動，假如價錢下跌超過某一金額，借貸人便要注入現金或增加投資價值，不然經紀行有權馬上將帳戶投資項目出銷，這種情況，與借Margin Loan無異。
有些借貸者為了減少利息支出，兩個貸款都用浮動利率，這樣做風險更高，將來假如利率上升，並同時投資項目價值下跌，便雙重不利。假如萬一不能維持房屋貸款供款的話，便有可能會損失投資項目和房屋。
要考慮用這種方式借貸，必須先了解這種貸款的風險。
鎖定房屋貸款利率
最近固定房屋貸款利率不斷下跌，令一些朋友做完一次重貸又再做重貸。有些人更重貸三四次，成為重貸專家。近來流行不需要付出任何Points和手續費的房屋貸款，所以有時利率稍為低一點，重貸是會有好處。
但是由於房屋貸款的利率，每日甚至每分秒都可以在變動，如果不鎖定利率，在將來完成貸款手續，要簽文件的時候，真正獲得的利率可能會有不同。
如果大家不鎖定利率，就即是選擇將利率變成浮動(Float)。完成貨款的時候，真正的利率可能比現在的高或低。若你不希望碰上這個風險，就一定要鎖定利率，現在大多數的貸款機構，都願意免費給你鎖定三十日利率。然而由於很多人辦理重貸，貸款機構和產權公司都很忙碌，很多時候三十日鎖定期是不足夠的，最好能夠鎖定四十五日。
鎖定之後，如果市場利率顯著下跌，那應該如何處之？貸款機構當然希望你不要改變計劃，但是作為精明的理財者，是沒有理由不向貸款機構要求降低利率的。
估值對房屋買賣很重要
大家向銀行借貸購買房屋，銀行都會指派估值師到您家中進行估值。估出的價值假如低於買價，銀行計算借貸金額便可能要降低，甚至可能令買賣不能完成。由於往往買賣合約內可能訂明，估值低於買價是買家可以退出合約的一個理由，估值不足對買賣雙方來說都不是一個好消息。
地產估值APPRAISAL並不是一個科學的程序，估值師會查閱起碼三間附近同類房屋的交易價錢，再按房屋面積等情況作出調整，然後得出一個估值，不同估值師得出的結果都不一樣。通常估值師估價時都會詢問買賣雙方議訂的價錢，在可能範圍內，估值師都會盡量接近議訂的買賣價。
對賣家來說，將房屋內外整理妥當，給予估值師一個良好的印象是最起碼的。有時地產經紀比估值師更熟悉該區市場狀況，賣家透過地產經紀，可以供給估值師一些有用的資料也是可行的。估值時，不妨要求地產經紀也在場，到時對估值師要客氣，但不必跟著他，也不應該試圖與估值師就房屋價錢討價還價。
向發展商貸款買屋
大家購買新屋，有時發展商會建議您通過某貸款機構借貸，往往這個機構是發展商的附屬公司，起碼是與發展商有密切關係。
向這個類構借貸應該注意什麼？
首先，聯邦法例規定，發展商不能硬性規定您必須透過這些機構辦理貸款，即是買屋者有自由選擇貸款機構，和產權保險公司和交收(ESCROW)公司。同時，發展商不能將不向它貸款者推高房價。
使用這類貸款機構的好處，是通常發展商都會給予優惠，例如﹕房子加建(UPGRADE)費用折扣，贈送傢俬或家具等。此外，由於發展商與貸款單位是同一個機構，辦理貸款可能有一些方便。
可是，大家都要看清楚貸款條件，由其是利率和費用，是否比一般貸款稍高。有時，羊毛出在羊身上，拿了發展商一些優惠，但要付出較高的利率或費用便不值了。
所以，即使發展商有推薦貸款計劃，也應該自己去一兩家銀行查詢，去比較一下發展商給予的貸款條件。
房屋貸款的「預繳帳戶
有些讀者的房屋貸款供款內，包括預繳的物業稅金和房屋保險保費，這筆款項由貸款機構保管，並按時為借貸人繳付稅金保費。這種「預繳帳戶」或「代存帳戶」(Escrow Account)一旦開始，借貸人在貸款期內是無法要求取消的。通常貸款機構在稅金和保費之上，再增加約一成金額，理由是要保證有足夠的款項按時繳付稅金與保費，令銀行權益受到保障，但另一個原因是這種帳戶不付任何利息，為貸款機構帶來額外利潤。
法例沒有規定借貸人必須設立「預繳帳戶」，故這種安排完全是雙方自行同意的。要避免「預繳帳戶」，必須在辦理貸款時商議，有些銀行為信用記錄良好的借貸人或長期客戶免除該項要求。另一個避免設立「預繳帳戶」的方法，是在尋找貸款機構的過程中，避免要求這種帳戶的貸款機構。
政府規定「預繳帳戶」不可加收超過兩個月預繳金額，也規定每年要發出年結單，讓借貸人知道帳戶款項進出情況。借貸人如發覺帳戶出現問題時，應馬上向貸款機構查詢，法例規定機構要在二十天內給予答覆。
應選擇15年或30年房貸
固定利率房屋貸款，通常分為十五年或三十年，利率以十五年貸款較低，與三十年貸款利率相差大約半厘。不要小看半厘息差，每十萬元貸款，利息差別每年便是五百元。
當然，十五年貸款每月供款較高，以十萬元貸款計算，每月供款比三十年貸款要超出約二百五十元。由於貸款時銀行按收入和與住屋有關的費用，來計算可以借貸的最高金額，有些家庭為了增加借貸金額，不得不選擇三十年貸款；有些家庭被迫選擇只有幾年固定期的利率，甚至浮動利率，去進一步減低每月供款。
有能力負擔較高供款的借貸人，都應該考慮十五年利率，除了貸款本身利率較低外，整體利息支出也低很多。十萬元房屋貸款，假定年利率為六厘，三十年內需付出接近十一萬六千元利息，比原來貸款金額還要高。假如使用十五貸款，以五厘半年息計算，每月多供二百多元，十五年內只付出四萬七千元利息而已。
借貸的時候即使被迫要選擇三十年貸款，你只要多付一些本金，便一樣可以縮短還款期，和節省貸款利息。
選擇房貸利率
如今聯儲局已經多次降低短期利率，所以浮動利率再上升的機會相當高。另一方面，長期利率依然保持在4%以下，比年初時還要稍低，亦是接近幾十年來的最低點。所以現在進行借貸的朋友，除非您準備在短期內賣屋或歸還貸款，似乎沒有理由不利用固定利率貸款。
有一些借貸者想省一點利息，但又不想用浮動利率，便可以考慮用固定五年或七年的貸款，可以在固定利率時期每年省下大約半厘或以上利率。當然，固定期之後貸款利率便轉為浮動，但如果您打算幾年後換屋，便應該考慮用這類貸款。
近年亦有一些可以讓您選擇不同還款金額的貸款，但一般它的利率都是浮動的，假如您選擇低的還款金額，有可能連利息也沒有付足，未付的利息便加在本金上，所以有可能貸款越借越多。要用這類貸款者必須了解貸款的規則。
浮動利率都有一個基本利率(BASE RATE)，可能是Prime利率，可能是銀行平均存款成本利率，亦可能是短期聯邦公債利率。每逢短期利率增高，浮動房貸利率亦會加高，有些基本利率增加得比較快，有些比較慢，但肯定會被調高。
最近一份統計報告指出，許多低收入和少數俗裔家庭利用浮動利率貸款，一方面是因為較低的利率讓這些家庭可以借多點貸款，另一方面，可能這些家庭不明白利率上升時他們面對的風險。此外，貸款公司近年向這類家庭大力促銷浮動利率貸款。
假如您準備幾年後便將房子出售，浮動利率的風險便較低，您亦可選擇有五年或七年固定利率的貸款，利率雖然較浮動利率稍高，但起碼有幾年不用擔心利率上漲。但假如您準備長期擁有該物業，便最好趁目前固定利率依然相當低的時候，去鎖定房貸利率。
小心特低房貸利率
一位讀者本來有一個房屋貸款，七年固定利率4.875%。有一個他不認識的貸款經紀多次打電話到他家，向他促銷一個利率只有1.95%的貸款，而且可以分四十年還款，每個月供款減少幾乎一千元。由於條件太優厚，這位讀者便付出四千多元費用去進行重貸。
重貸之後，他才發覺原來貸款利率不是1.95%，而是五年固定5.25%，比以前七年固定還要高。那麼1.95%是什麼呢？原來只是用來計算開頭幾年的每月的最低還款金額。貸款還款期加長到四十年，再加上暫時只付1.95%利息，當然每月供款小了許多。
可是，由於真正利率是5.25%，與1.95%相差的利率不是免除，而是按月加上貸款金額，加上每月供款內完全沒有歸還本金，貸款金額便越來越高。
這位讀者發覺後，已經不能去透重貸去回復以前的貸款利率，因為市場利率已經升高，加上原來這個新的貸款有三年提前還款罰金，要重貸的話便要付八千元罰金。
大家不論貸款或做投資，見到條件特別優厚時更不要盲目作決定，一定要看清楚。
看清楚房屋貸款費用
進行房屋貸款時，不論是重貸抑或是首次貸款，都要面對各種貸款費用（Closing Costs），可能高達數千元。假如銀行或貸款經紀與貸款人事先沒有充分的溝通，到要簽貸款文件時便可能有爭議；對重貸者來說，還可以在簽字後三天之內取消重貸，但對購買房屋的貸款人，由於有房屋成交限期，往往沒有取消或轉變貸款機構的空間。不論重貸或購屋貸款，事先都應該查清楚貸款費用。
近年政府覺察到這類爭議投訴個案增加，所以有意修改條例，讓貸款費用更清楚和劃一，可惜到目前仍無法定案，貸款者只好自己謹慎。聯邦政府HUD部門訂下的「地產交割程序法案」（RESPA）已經規定，貸款機構要在貸款申請書遞交後三天內，將一份費用估計文件（Good Faith Estimate）給予貸款人，文件上應清楚列明所有與貸款有關的費用。雖然這只是一份估計，但與真正費用不應相差超過百分之五。
貸款正式簽字前，貸款人有權要求貸款機構（通常是透過交收公司Escrow Agent）提供一份HUD-1報告書，上面列出所有貸款費用，這些費用不再是估計，而是確定的，貸款人應該在簽字前數天向中介公司要求HUD-1報告，然後小心審查清楚才到交收公司簽字。
屋主應該買「產權保險」嗎？
向銀行申請房屋借貸，不論是購買房子抑或重貸，銀行都會要求您購買「產權保險(Title Insurance)，目的是萬一發覺房子產權出現問題，令銀行權益受到影響和有損失，產權保險公司便會賠償銀行。這個保險是保障貸款機構，與業主無關。
買屋時，產權保險公司會為業主提供「業主產權保險」，費用比「借貸機構產權保險」還要貴，但屋主都應該選擇購買產權保險，因為即使購買房屋手續都辦得清清楚楚，甚至購買的是新建房子，都難保房屋或土地產權沒有隱蔽的問題，例如以前房屋買賣交易中有假冒簽字，或有欠稅或欠債等情況，都可能影響您的產權。房屋價錢高達數十萬元，花小許保費去確保產權沒有問題，是值得的。
「業主產權保險」只需要在購屋時購買一次，以後一直都有效，所以重貸時不需要再買。可是，重貸時即使是在同一家借貸機構，也會被要求再次購買產權保險，這是不可避免的，但如果用同一家保險公司，便應該查詢是否有折扣。
IMPOUND戶口是甚麼？
銀行批準房屋貸款時，可能會同時要求借貸人，先把兩個月的地稅及火險費，存入一個Impound戶口中，以後每個月供款時，亦要預先交付地稅及保險費用，將來地稅及保險到期，則由銀行代為繳交，這些規則通常由貸款開始，直至還清貸款才完結。
這些預先繳交的資金，銀行不會提供利息，所以對貸款人來說，是一種額外負擔。為何銀行要求借貸人預先繳交有關費用？表面上，這些措施是保護貸款機構的權益，因為萬一借貸人不按時交地稅或保險費用，對房屋作為抵押品的價值帶來影響。事實上，只有少數貸款人不交地稅及保險費用，特別是該房屋已供了一段時間，房屋的價值增高，借貸人就更不會不繳交有關費用。
其實很多貸款機構用這些Impound戶口來賺取多些利益，因為該等戶口是沒有利息的。有些銀行，若客戶要求不採用Impound戶口，他們就會在貸款時增收一些費用，一些銀行只會向頭款不足百分之二十貸款者，要求用Impound戶口。
按法例規定，銀行每年要向客戶提供一張清單，將Impound戶口內的資金及已繳交的費用，清楚列明；當大家收到該清單時，要小心細看，因為銀行有時也會出錯。
TRUST DEED是甚麼？
借錢買屋時，在Escrow公司簽訂借貸文件，包括一份名為Trust Deed的借貸文件。雖然這份文件叫做信託(Trust)，而內容中有指定的受託人，但大家切勿將它與其他信託，如生前信託等混淆。
您向銀行貸款買屋，必須以房屋作為抵押，這份Trust Deed就是讓您將房屋的抵押權交給銀行，雖然您仍然是該房屋的主人，但實際上該房屋的產權，是受到受託人(Trustee)所管制。受託人平常沒有甚麼功用，但萬一借貸人不還款，受託人就有權代銀行接收房屋，同時將該房屋出售，把所得款項還給銀行。
還清銀行貸款後，受託人就會代銀行將房屋的產權交還給業主，做法通常是以一份稱為Deed of Full Reconveyance的文件，來證明已還清貸款，並有關抵押權已由受託人交回業主。
ESCROW OFFICER相當重要
大家作房地產交易時，都知道參與者有買家、賣家、經紀、銀行等，但有一個人在有關交易上，佔有相當重要的角色，他就是那位Escrow Officer。當買賣雙方達成交易協議後，一定會在產權公司(Title Company)，開立一個Escrow 戶口；而買賣雙方的錢銀交易，都會經過Escrow戶口來處理。
產權公司是有責任來為客戶確定物業的產權沒有問題，同時為買家及貸款銀行提供產權保險，這幾項在地產交易中相當重要的功用，主要就是由產權公司中的那位Escrow Officer或Title Officer所提供。
當大家設立Escrow戶口後，Escrow Officer首先會為大家做一個Preliminary Title Search，來調查被購買物業的產權有否問題，然後向買賣雙方及貸款銀行發出一份報告。如果產權有問題，Escrow Officer便要幫助大家解決問題，然後為銀行及買家提供產權保險。
到交易接近完成時，Escrow Officer的功用，就是以一位中間人角色，將所有要簽署的文件收集，並取得買賣雙方及銀行同意的條件，才通知買賣雙方簽署文件。若所有條件符合，Escrow Officer最後才把交易的款項交給賣方，把產權轉給買方。所以有一位負責任、充足專業知識及經驗的Escrow Officer來幫助房地產交易，是相當重要；大家在完成交易時，勿忘向他們致謝意。
夫婦持有產權的方式
在加州居住的夫婦，他們所擁有的物業，如果沒有採用生前信託(Living Trust)，則擁有產權的方式，一般分為Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是兩個人共同擁有，優點是有自動繼承權，無需經由法庭認證，而缺點是祇有死者的一半才可以獲得成本提升至市值。而Community Property則剛好相反，好處是獲得全部成本提升至市值，缺點是要經過法庭認證手續。
二零零一年七月一日開始，加州批準了一項新的夫婦擁有產權方式，叫做Community Property With Right of Survivorship，是將Joint Tenancy及Community Property兩者的好處放在一起。這種方式可以有自動繼承權，所以無需通過認證，但又可以獲得百分之一百的成本提升至市值。所以日後夫婦的產業，若未有做生前信託，就應用此方式來擁有產權。
生前信托與房地產物業
家庭擁有房地產，最好考慮找律師為您設立生前信托，將來子女續承產業時，可以避免認證PROBATE過程，省下律師費用和時間，也保留流私隱權。
可是，單單設立了生前信托是不夠的，因為如果產業沒有放入生前信托，便取不到生前信托的好處，即等於白造了。將房屋「放入」信托，其實只要將屋契修改，由以前夫婦共同擁有產權，改為由夫婦以信托人TRUSTEE的身份擁有。一般律師在為您設立信托之後，都會順便為您更改屋契。
有了生前信托，不會妨礙房地產買賣。賣出房屋時，夫婦便以信托人身份，去進行交易。要買入新房屋，只要屋契上有正確的具名便可以了。
有些生前信托，根本不將個別房地產資料放在信托文件；即使在信托後面附上房地產資料，將來也可以自己將資料修改。這部份資料是是為後人提供方面，讓他們知道父母有什麼資產而已。
重新貸款時，還有一部份銀行機構，不想借貸給作為信托人的貸款人，但這個情況已逐步改善。即使銀行有此要求，ESCROW公司也知道如何將物業取出信托，重貸完畢時再幫您放入信托。
買屋月底成交較有利？
大家買新屋做的房屋貸款。如果可以選擇的話，在月頭抑或月底完成貸款手續(Closing)比較有利呢？
原來通常房屋貸款的利息，是遲一個月才支付的，例如九月份的利息，是在十月初才支付。唯一的例外情況，就是當辦理貸款手續完成時，那一個月的利息要在完成貸款時預先支付。所以大家在貸款費用單上看到一些利息金額，就是這些預付的利息。
假如在該月五日完成貸款，就要預先支付該月五日至月底的利息﹔如果在二十五日完成貸款，就要預先支付該月由二十五日至月底的利息。所以，如果在買房屋時要盡量減低預先支付的利息，就應該越接近月底完成貸款手續越好。理論上，如果在月底完成貸款，在一個月之後才需要開始付利息。
這個方法不是真正省卻利息，而只是幫助減少要預先支付的利息，對買屋後手上資金較緊的家庭，可能有一些幫助。還有貸款時間有關的，就是在年頭成交比年底成交較好，因為在年底成交，可能在那一年內支付的利息和地稅，都不能足夠讓您利用逐項扣減(Itemized Deduction)。
買屋抵稅需知
當大家買新屋，在做房屋地產交易時的費用，能否在報稅時抵稅？要決定能否抵稅，原來是要視乎有關費用屬於那些類別。而房屋地產交易時的費用可分為四大類。
第一類是貸款利息Point及物業稅，這些費用可放在Schedule A表格上抵稅。
第二類是房屋交易有關的費用，如Title、產權保險、律師費、產權登記費等，這些費用雖然不能在報稅時用來抵稅，但可以附加在房屋成本上，將來出售房屋時，可減低資金增值(Capital Gain)。
第三類費用是與申請房屋貸款有關的費用，如物業估值費、信用報告費、貸款手續費、銀行或貸款公司的審核費(Underwriting)、行政費 (Administration Fee)、文件費(Doucment Fee)等。這些與貸款有關的收費是不能抵稅，也不能加在房屋成本上，即在稅務上毫無作用。
最後一類費用是火險、地震保險、頭款低於兩成的私人房貸保險(PMI)，同樣不能抵稅及附加在房屋成本上。
賣自住房屋免稅額
一九九七年五月之後，出售自住房屋稅務優惠大增，只要在賣屋前五年內，擁有產權並作為「主要居所」(PRIMARY HOME) 起碼兩年，每個業主即可享用25萬元「資金增值免稅額」。
賣自住房屋免稅額
一九九七年五月之後，出售自住房屋稅務優惠大增，只要在賣屋前五年內，擁有產權並作為「主要居所」(PRIMARY HOME) 起碼兩年，每個業主即可享用25萬元「資金增值免稅額」。
不必同期
兩年產權擁有期與自住期，不必同期，也不必連續。
例如，某君租一房屋自住，三年後屋主將房子賣給某君，他馬上將房子租出，兩年後賣出，亦符合免稅條例。
另例，某君自住一年後，將房子租出三年，之後又收回自住一年，其後再將房子出售，由於前後共自住兩年，故此符合免稅條例。
不必五年
一個常見的誤會，是必須擁有物業產權五年後賣出，才可享免稅優惠。其實，只要擁有兩年即可，五年期只是在賣出後計算產權和自住的時期而已。此外，賣出時不必自住，當時是出租也沒有問題。
不論種類
幾乎任何類型房屋，都可享受免稅優惠，包括﹕一家庭房屋(Single Family Home)、共有公寓(Condo)、連棟房屋(Townhouse)、活動房子(Mobile Home)、合作公寓(Co-op)，甚至船上住所(Houseboat)也可以。計算合作公寓的「資金增值」，是按購買公寓合作社股份的成本為準。
共同擁有房子，只要每一個業主都符合自住條例，每個業主都享有二十五萬元免稅額。業主不限夫婦，假如房子有四個業主，四個人都曾自住兩年，賣出房子時共有一百萬元「資金增值免稅額」。每個業主的資金增值按產權比率計算。
不需申報
符合免稅條例，在報稅表上完全不用申報。但有會計師建議，即使不用繳稅，也應在Schedule D報稅表上申報，因為申報後即開始三年「追索期」(Statute Of Limitation)，過了三年國稅局通常不會再查閱。
不限國內
該稅務條例，不限於在美國的房子，國外房子也適用。移民家庭在海外的自住居所，只要在移民美國後的三年內賣出，亦符合稅務條例，因為賣屋前五年內曾自住兩年，但超過三年仍不出售，將來資金增值便要付美國稅。
不限自住
從前，假如自住房屋的一部分，作為「家庭辦公室」，該部分費用（包括折舊）亦曾算作商業成本，在報稅表上用於減抵生意收入，則賣屋時這部分的資金增值不當作自住，故不能享受免稅優惠；二零零二年底，國稅局修改稅例，讓在自住房屋以內作「家庭辦公室」或那部分，在計算免稅金額時可將全部資金增值免稅，即不必為屬於「家庭辦公室」或那部份資金增值付稅。
同樣，將自住房內一部分租出，賣屋時也不影響整個資金增值免稅。但是，要享用這個優惠，「家庭辦公室」或出租的那部分，地點必須在房子內，不得與房子本身分開。
不必兩年
該稅例規定，每人只能每兩年享用一次二十五萬元免稅額，可是，有好幾種例外情況，讓業主即使未符合兩年擁有權和自住時間，也可有部分免稅優惠。這個特別優惠，使一些業主在享用免稅優惠後的兩年內，可再次享用部分免稅。
要符合部分免稅條件，賣屋的主要理由需包括以下任何一項：
改變工作地點（新工作地點在五十哩以外）；
因健康理由搬遷（需醫生證明）；
或「不可預見之情況」，包括家人去世、失業（需符合領取失業金資格）、因工作或生意情況改變而影響支付基本生活費用的能力、離婚或分居、雙胞胎誕生。
可與1031交換稅務優惠同時使用
這個是國稅局最新(零五年一月)的宣佈，簡述如下﹕
假如業主起初使用樓宇作為自住，之後變為出租，只要在賣出之前五年內，有起碼兩年是自住，都可以享用每人二十五萬資金增值免稅金額。換句話說，即使賣屋時該房子是出租，也不會影響這個資金增值免稅優惠。
可是，假如資金增值超過免稅金額，超出的那部份便要繳納資金增值稅了，但由於該房子是出租物業，可以利用稅例第1031條作交換，那便可以將本來要付稅的資金增值延稅。
本來，使用1031條款作交換，整個資金增值都歸到新的物業主，將來還是要付稅，只不過是暫時延稅。但最近國稅局發出了一個稅務程序REVENUE PROCEDURE ，容許二十五萬資金增值免稅與1031交換延稅優惠同時使用。
舉個例，一間屋成本價是十萬元，現今市值上升到五十萬，唯一的業主在過去五年內自住了兩年，最近三年是用作出租，如今如果賣出，四十萬資金增值有十五萬要付增值稅。可是，假如業主交換另一個出租物業，便只需要將十五萬成本轉移到新物業，而不是四十萬，因為可以利用二十五萬免稅額去免除部份增值。
稅例第1031 條 ─ 免稅交換入息樓宇
賣出入息樓宇所賺了的「資本增值」(CAPITAL GAIN) ，一定要在當年交稅（聯邦稅為20%，另加州稅，曾折舊的金額稅率為25%)。如要延稅，則必須用稅例第1031條作免稅（其實是延稅）交換，將原來物業的資本增值和折舊，轉到新交換的入息樓宇上。使用1031交換條例，必須十分謹慎，最好是有這方面經驗的會計師和地產經紀幫助。此外，不論是作「同時交換」(SIMULTANEOUS EXCHANGE) ，或作較常用的「延遲交換」(DELAYED EXCHANGE) ，通常都需要僱用一個「被認可的中間人」。「被認可的中間人」英文叫做QUALIFIED INTERMEDIARY，這類公司也叫做「促成人(FACILITATOR) 或「幫助人」(ACCOMODATOR) ，它是一個獨立(即與投資者沒有關系)的機構，有些「中間人」是專門幫忙投資者作免稅交換的獨立公司，有些則是「產權公司」(TITLE COMPANY) 屬下的附屬公司
1031 稅例主要條款
1. 需要以「同類」(LIKE-KIND) 物業作交換。但「同類」的定義很廣闊，只要是賺取租金入息的物業便可。故此，柏文公寓可以換貨倉，空地可以換單一住宅，辦公大樓可換柏文公寓.....。在美國以外的物業不能作交換。2. 需要換相等或更高市值的物業，而且淨值應全部放入新交換的物業上，即不能減少抵押貸款，否則有部份會成為「靴子」(BOOT) ，需要付資本增值稅。3. 需要按45/180 天條例，下面再作解釋。4.需要由交易開始便申明為1031交換，而整個新舊物業交易過程都按交換）不是買賣）來進行。5. 需要避免「相等收取」(CONSTRUCTIVE RECEIPT) 情況，即交換者不能有機會取得交易的款項，故必須由一個「被認可的中間人」代辦。
45/180天條例
1031條例裏面，有兩個時期十分重要。第一個是「訂明期」(IDENTIFICATION PERIOD)，乃由原來物業交易完成開始的四十五天。第二個是交換期(EXCHANGE PERIOD)，是由原來物業交易完成開始的一百八十天。這兩個日期十分嚴格，遲一天都會導致交換失敗，而失去延稅優惠。請注意﹕一百八十天條例其實是「一百八十天或報稅限期兩者之間較早的日期」，所以在接近年終作1031交換，有可能由原來物業交易完成開始，至明年四月十五日之間沒有一百八十天，在這個情況下，應該向稅局申請延期報稅。
訂明 (IDENTIFICATION) 注意要點
不論原來物業數目多少，在訂明期內，交換人必須按以下三個條例中的任何一項，以書面訂明交換物業﹕
1. 三個物業條例﹕不論訂明物業之總值，訂明不超過三個物業。或
2. 兩倍價值條例﹕不論訂明物業之數目，訂明不超過原來物業價值兩倍的物業。或
3. 百分之九十五條例﹕不論訂明物業之數目，將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價值總和的百分之九十五。
訂明物業時，必須清楚地以書面在訂明期內通知「被認可的中間人」。
「中間人」提供的服務，可以全部用電話、傳真和郵件進行，故在三藩市地區以外的人，也可以用以上的中間人。他們收費一般分為兩種，一種是幾百元費用加上Escrow 帳戶內的利息由中間人公司收取；另一種是比較高的費用（大約一千元以上），但交換人可得到Escrow 帳戶內的利息。收費詳情應向中間人公司查詢。
「倒轉交轉」(REVERSE EXCHANGE)
通常做1031交換，都是先將本身物業交換出去，然後按上述45/180天日期的規則，去交換另一個物業。但是，在有些情況下，可能會先將新的物業交換進來，然後才將本身物業交換出去，這個情況叫做「倒轉交換」(REVERSE EXCHANGE) 。在二零零年十月二日，國稅局頒報了REVENUE OCEDURE 2000-37，正式承認「倒轉交換」的合法性。REVENUE PROCEDURE 2000-37內，規定要合法地進行「倒轉交換」，必須符合兩個要求﹕
1. 納稅人必須簽定一個「合資格的交換安排」文件(QUALIFIED EXCHANGE ACCOMODATION ARRANGEMENT或簡稱為"QEAA") ；2. 納稅人必須聘用一個「交換產權持有人」(EXCHANGE ACCOMODATION TITLEHOLDER 或簡稱為"EAT")
QEAA 是什麼安排？
要符合QEAA安排的需要，必須按以下做法﹕
1. 該物業要用「交換產權持有人」("EAT")名義擁有。2.納稅人需要有真正的交換意圖。3.納稅人EAT在EAT擁有產權五天內，被此定立書面QEAA文件協議。4.交換出去的物業必須在四十五天內被指定。5. 整個交換必須在EAT擁有產權後一百八十天內完成。
由於倒轉交換相當復雜，請務必與專業人事商議。
進行1031交換之後如何報稅？
雖然1031交換為業主拖延資金增值稅(CAPITAL GAIN TAX)，但在開始進行1031交換的報稅年度，亦即是原來物業完成交換的那年，用8814報稅表格申報。假如在報稅限期（四月十五日）之前，仍未能完成新物業交換，便應該使用4868報稅表申請延期）請參考上面「45/180天條例」一段)。除了8814表格外，亦有可能要填4797表格和SCHEDULED。請與閣下會計師商議。
租出部份房屋稅例
有些讀者將自住房子的一部份租出去，在稅例上有幾件事需要注意。
首先，收到的租金是需要報稅的，與一般租金收入相同，即是要報在Schedule E報表。但與這個出租部份的費用，包括﹕水電、地稅、折舊等費用，都可以放入Schedule E 去扣除租金收入。
但稅例上容許您繼續將全部房屋貸款利息放入Schedule A扣稅，與未租出去的時候一樣，但要符合三個條件。第一，租客是用來自住。第二，出租的地方是屬於您房屋的一部份，而不是與房子本身分開。第三，租客數目不超過兩個，同住的租客當是一個。
出租物業相當有稅務好處，但管理卻不容易。要減低麻煩與風險，一定要小心選擇租客。以下是一些選有豐富經驗的業主提供的貼士。
善用租屋申請表
租屋申請表是一份好重要的文件，因為它讓您對租客的背景有認識，亦都讓您可以查核申請人提供的資料。申請表也通常要求申請人詳細列出個人的資料，包括僱主名稱、工作地點與工資，以前租住房屋業主姓名與聯絡電話等，業主可憑申請表上資料進行核對。申請表可在文具店購買，或在網上免費下載。
申請表格亦是您曾考慮每一個申請人背景的實證，除了應將申請表保存在案之外，核對過程中獲得的資料，與及您對申請人背景的分析等資料，亦應該詳細記錄下來，萬一您被申請人指控歧視時，便可提出充足的資料，去證明您曾經細心考慮每一個申請人的背景，而您作出選擇租客的決定乃基於「商業因素」，故沒有歧視的成份。
當有人來看屋時，您應該先要求他出示有照片的個人身份證明文件，並且要檢查照片是否他本人，與及抄低資料，然後才帶他看屋。如果你有任何原因，不想單獨帶他看屋，你便應該找多一個人陪著你，因為時不時都有人假裝看屋，而實際上是打劫的事例，都是小心點比較好。
所有對租屋有興趣的人，您都應該給他填寫租屋申請表，即使你不想租給那個人，因為你您要避免被人懷疑你歧視。對每一個申請人，您都應該告訴他你將會詳細考慮他們的申請，並會查核他的信用和其他記錄，之後才通知他。
如果租屋的是超過一個成年人，即使是一對夫婦，您應該要每一個人都填一份申請表，因為你您要知道將來是那些人將會住在那房子。
申請人填寫表格之後，您應該馬上核對表格上的姓名，地址，駕駛執照號碼，與及工卡號碼。申請表當然要有申請人的簽名，簽名要與證件上的簽名吻合。您亦可以考慮將證件影印存底。
有些業主要收申請人一點查詢信用記錄的費用，加州容許業主向申請人收取實際的費用，但不能超過$37.57。如果您收取費用的話，應該每一個申請人都收，千萬不要因人而異。
要取得申請人的信用報告，有好幾個途徑。第一，您可以直接向信用記錄公司(Credit Bureau)購買，但近年來有些信用記錄公司不想供給報告予第三者。第二，可以用一些信用報告公司(Credit Reporting Agency)，這些公司由記錄公司處得到資料。第三，可以用一些租客背景調查公司。
業主不可隨便入屋
業主租屋給住客，之後除非有特發和緊急事故，是不能隨便進入住客的居所。
可是，在有些情況下，業主是需要進入住屋的，例如﹕需要作維修、讓其他申請租住的人參觀、在打算賣出房屋時讓買家參觀等。在這些不是突發的情況，業主必須預先通知住客，才可以進入。在加州，業主必須以書面通知，而且需要給予合理的通知時間，通常是起碼二十四小時；假如業主的通知是用郵寄，就要六天前寄出才算是合理通知時間。
加州租務法例對準備出賣房屋的業主，有個特別的規例，就是業主或房地產經紀只要一次用書面通知租客，讓租客知道業主準備出售房子，之後只需要在買家檢查房屋之前二十四小時，以口頭通知租客便可以了。
假如業主不按法例，隨便地進入租客居所，租客有權循法律途徑，要求業主賠償損失。
處理租客安全按金
租客完結租約，搬出租住房屋的時候，業主處理安全按金（SECURITY DEPOSIT）應該合法和公平。
加州法律規定，在租客通知業主將要搬遷之後，業主要用書面通知租客，有權以要求在未搬出之前的一個合理時間，由業主作一次「最初的檢查」。這個檢查的目的，是讓租客知道有什麼需要修補清理的項目，讓租客有機會在搬遷前做好，去減抵安全按金要被扣除的情況。即使您所在的州份沒有這個條例，與租客一同檢查一次，增加彼此的溝通，也會幫助減少將來為退還按金的爭議。
業主要扣除按金，必須有充份的理由，而且要詳細地在二十一天列出清單，以書面通知租客。業主千萬不要因為不喜歡那位租客，扣除按金時特別嚴格，結果導致不愉快情況，甚至要對薄公堂。
業主只能在租客對房子有損壞時才可以扣除按金，一般「正常使用的損耗」是不能扣除按金的。地毯舊了，或牆壁有花痕甚至釘孔等等，都是屬於正常的損耗，業主不應該太吹毛求疵。
有些城市，例如﹕三藩市、BERKELEY，洛杉機等都規定業主要為按金付利息。
業主要小心挑選租客
做出租物業業主，最怕租給不良租客；要減低風險，一定要事前小心選擇租客。以下是一些有經驗的業主提供的選擇租客建議。
當有人來看屋時，應該先要求他出示有照片的個人身份證明文件，並且要檢查照片是否他本人，與及抄下資料，然後才帶他看屋。如果你有任何原因，不想單獨帶他看屋，便應該找多一位朋友陪著你，因為曾經有歹徒假裝看屋，實際上打劫的事例，還是小心點比較好。
所有對租屋有興趣的人，都應該讓他填寫租屋申請表，即使你不想租給那個人，因為你您要避免被人懷疑你歧視。對每一個申請人，都應該告訴他你將會詳細考慮他們的申請，並會查核他的信用和其他記錄，之後才通知他。
如果租屋的是超過一個成年人，即使是一對夫婦，都應該要每一個人都填一份申請表，因為你您要知道將來是那些人將會住在那房子。
查詢租客過去記錄
業主租屋給新租客，事前都要做足功夫，去避免租給不良租客。租屋申請表是一份好重要的文件，因為它讓您認識租客的背景，亦讓您查核申請人提供的資料。申請人填寫表格之後，您應該馬上核對表格上的姓名，地址，駕駛執照號碼，與及工卡號碼。申請表當然要有申請人的簽名，簽名要與證件上的簽名吻合。您亦可以考慮將證件影印存底。
有些業主要收申請人一點查詢信用記錄的費用，加州和紐約州都容許業主向申請人收取實際的費用，不過加州規定不能超過三十元。如果您收費用，您應該每一個申請人都收，千萬不要因人而異。
要取得申請人的信用報告，有好幾個途徑。第一，您可以直接向信用記錄公司(Credit Bureau)購買，但近年來有些信用記錄公司不想供給報告予第三者。第二，可以用一些信用報告公司(Credit Reporting Agency)，這些公司由記錄公司處得到資料。第三，可以用一些租客背景調查公司。
Once someone submitted an application, you need to do some checking. It is easy to call up former landlords to get reference. But after 911 it is not easy to obtain other people's credit report - even though your applicant has already authorized you to obtain his/her credit record, there is no way the credit bureau can verify this authorization. If you do not have a real estate agent friend of banker friend to help you, then you may have to use a tenant screening service to obtain your report.
These are two tenant screening service companies you can try:
http://www1.saferent.com/independentowners/index.php
http://www.accuratecredit.com/html/becomeamember.html
If you do not want to use a tenant screening service, you can order credit reports from one of the credit companies which takes the information from credit bureaus and consolidate into a "composite" credit report. It is easier to work with them than the credit bureaus. These include:
www.qspace.com
www.creditreport-net.com
www.mycreditfile.com
www.credit411.com
Finally, be sure you know the basic rules of tenancy. Click on this link
http://www.dca.ca.gov/legal/landlordbook/index.html which will give you a lot of basic information.